首创置业净利润下滑28%！千亿迟迟难破，原地踏步三年？|半年价值观察

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

近期，股市回调是否结束争论颇多。本着买得便宜才能降低风险，不少投资者都在寻找“便宜货”。

有蜜友就留言说现在房价让人望而却步，转而想买房企股票，特别是一些价格“奇低”，一两块钱每股，似乎没啥风险。

市值低于营收，股价便宜如白菜，真的就安全吗？

今天蜜姐就以前不久发布中报的首创置业为例，看看财务数据会给我们什么样的答案。

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首创置业最近一年的股价在一块多到两块多港元每股。

截至9月2日收盘，首创置业的股价为1.43港元/股，市值为62.39亿港元。而2019年，其营业收入为207.86亿元。与宝龙地产的情况似乎有几分相似（详见《宝龙地产，10年市值不到300亿，未来5年要翻3倍！可行吗？》）。

今年上半年，据中指院统计的全国销售业绩Top100数据显示，首创置业销售额和销售面积分别排名第52位和第91位。

据半年报披露，首创置业上半年受疫情冲击较大，多项关键财务数据明显下滑。

今年1-6月，首创置业实现营收92.19亿元，同比下滑12%；营业利润为11.54亿元，同比减少47%；归属于母公司股东的净利润8.5亿元，同比减少28%；基本每股收益为0.11元，同比减少63%。

上半年，首创置业各项目实现签约金额337亿元，签约面积约为99.7万平方米，签约均价3.4万/平。

签约均价表现不错，主要是因为其在京津冀、长三角的项目销售额占比较大，销售额分别176.4亿元和104.1亿元，占比分别为52%和31%。

虽然完成了全年42%的销售目标，但实际上，今年初首创置业调低了全年销售目标，设为800亿，这也是它2018年的销售目标。

而冲击千亿大关，提出三年多，不仅原地踏步，负债总额倒是节节攀升。

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如果只是因为黑天鹅事件的影响，当下股价低，反而是好事儿。

翻看首创置业往年财报，蜜姐发现，2019年首创置业签约金额和归母净利润都实现了两位数的增长，但营业收入却同比减少了11%。

2019年报显示，全年首创置业实现签约金额808.1亿元，同比增长约14.4%；实现营业收入207.9亿元；归属于母公司净利润21.2亿元，同比增长10.4%；但营业收入为207.86亿元，同比减少11%。

营业收入方面，首创置业2019年比2018年减少了24.71亿元，其中，主营业务收入的下滑颇为明显，2019年比2018年减少约27.09亿元，其他业务收入2019年比2018年增加约2.4亿元。

拉长时间线，翻看其2015-2019年财报，净利润下滑明显，尤其是2015-2018年持续下滑。

2015-2019年，首创置业营收分别为160.01亿元、203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元、207.86亿元，净利润分别为29.63亿元、28.64亿元、27.97亿元、24.17亿元、25.69亿元。

2019年其净利润比2018年有所提升，但仍低于2015-2017年。

房地产行业竞争激烈，尤其是最近几年有野心、有抱负的房企都在冲击千亿销售目标，首创置业受到的冲击不小。

据克尔瑞房企销售金额排行榜显示，2015—2017年，首创置业的排名分别为第23名、第30名和第38名，2019年更是跌至第43名。

排行榜上的节节败退，并非首创置业不努力，而是同行太过凶猛，行业集中度越来越高。

以进入千亿房企俱乐部的房企数量为例，2016年为12家，2017年17家，2018年猛增到30家！

2018年，房企销售排行榜，TOP30的门槛已达千亿，市场占有率高达45.2%，同比上升6.9%。 

首创置业作为国企，是否因为走稳健之路，才导致其表现并非那么激进？

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首创置业属于老牌房企，早在2003年6月就在我国香港联交所成功上市。

上市10年的2013年，还曾上榜中国房地产公司品牌价值TOP10。

近年来首创置业面对在销售排行榜上的下滑，也并不淡定，也在力图革新。

2018年，首创置业新的管理层亮相，被称为其“历史上最年轻的董事会”，改革决心可见一斑。

同时，提出三年奋斗目标：“重回行业30强”！销售额方面2018年保750亿冲800亿元，2019年突破千亿元，2020年达到1400亿元。

然而现实很骨感，首创置业至今未能实现千亿销售目标，负债压力却是明显增加。总负债节节攀升，2017年就破了千亿，截止2020年6月30日，已达1569.35亿元。

据首创置业公司债券2020年半年度报告摘要披露，期内首创置业的经营活动产生的现金流量净额为-9.51亿元，同比大降144.81%。

截止今年5月31日，首创置业累积新增借款占上年末净资产的比例为25%，累积新增借款104.25亿元。

今年对首创置业来说，困难颇多。

上半年，不仅主营业务收入下滑，其房地产销售毛利率比2019年同期也下降了35%；其土地一级开发毛利率比2019年同期下降67%。

首创置业公司债券2020年半年度报告披露，究其原因是部分项目受当地限价政策影响，以及上半年高毛利项目武清一级开发项目未有土地出让。

2019年首创置业在年报提出，坚决执行“快周转”策略，新项目全面贯彻369工期标准。实际上，其负债走着扩张的步伐，业绩依然未达预期，有可能是高周转等策略执行上不到位，并未是主动想“稳”。

今年首创置业倒是旗帜鲜明要“稳健”，然后业绩却是“稳定”下滑，尽管今年上半年其股东权益中还算上了151.24亿元的永续债，净利润依然下滑近三成……

未来任重道远。

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今日词汇：永续债

永续债：指没有明确到期日或期限非常长的债券，即理论上永久存续。但发行人有赎回权，而对于投资者，其吸引力是高票息率、票面利率跳升及重设机制。

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